شکایت از مشاور املاک چگونه باید انجام شود؟ بررسی مراحل

چگونگی شکایت از مشاور املاک با توجه به نوع تخلف رخ داده، متفاوت است. به طور کلی 4 نهاد مختلف برای شکایت از تخلفات مشاور املاک وجود دارد. اگر تخلفات مشاور املاک مربوط به امور صنفی مثل ندادن کد رهگیری یا دریافت حق کمیسیون بیشتر از تعرفه باشد، می‌بایست به اتحادیه صنف املاک شکایت کرد. اما اگر تخلفات او جدی‌تر بوده و مربوط به جعل، کلاهبردای، عدم احراز هویت مالک و اموری باشد که در قانون جرم محسوب می‌شود، باید به دادگاه‌های کیفری مراجعه نمود. البته سازمان تعزیرات نیز می‌تواند در خصوص موارد مربوط به گرانفروشی رسیدگی کند. به دعاوی مالی حقوقی که جنبه کیفری ندارند، شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی رسیدگی می‌کند.

در این مقاله به بررسی تخلفات مشاورین املاک و نحوه شکایت از آنها خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.

تخلفات مشاورین املاک

شیوه شکایت از مشاور املاک را باید متناسب با نوع تخلف رخ داده انتخاب کرد. همانطور که برای جرم جعل و کلاهبرداری نمی‌توان به اتحادیه املاک مراجعه کرد، برای دریافت حق کمیسیون بیشتر نیز نمی‌توان در محاکم قضایی اعلام جرم کرد. مهمترین تخلفات مشاورین املاک عبارتند از:

جرائمی که در صلاحیت اتحادیه مشاورین املاک است

• نگرفتن کد رهگیری
• دریافت حق کمیسیون بیشتر از تعرفه مصوب
• بررسی نکردن مالکیت سند و هویت فروشنده و خسارت وارد شدن به خریدار
• عدم تنظیم رسمی و اصولی قرارداد
• وارد کردن اطلاعات نادرست در قرارداد
• دریافت هزینه‌های نامتعارف و غیرقانونی به عناوین مختلف. مثل گرفتن هزینه برای بازدید از فایل‌ها
• دادن مشاوره نادرست و گمراه کننده
• نداشتن مجوز و پروانه کسب و کار
• رعایت نکردن مقررات صنفی

جرائمی که در صلاحیت دادگاه کیفری است

• خیانت در امانت توسط مشاور. بدین صورت که از ملک یا سندی که در دست اوست، سواستفاده کرده است.
• جعل اسناد
• تبانی با یکی از طرفین معامله و کلاهبرداری

جرائمی که در صلاحیت شورای حل اختلاف است

دعاوی مالی حقوقی و خسارت‌هایی که ارزش آنها 100 میلیون تومان باشد.

تخلفاتی که در صلاحیت سازمان تعزیرات است

• نداشتن مجوز کسب و کار
• گرانفروشی یا انجام معاملات بیش از ارزش واقعی آن
• عدم رعایت مقررات صنفی
• دریافت حق تعرفه کمیسیون بالاتر از نرخ مصوب

روش ها و چگونگی شکایت از مشاور املاک

همانطور که گفته شد، برای ثبت شکایت از مشاور املاک روش‌های مختلفی وجود دارد. چگونگی ثبت شکایت در این مراجع به شرح زیر است:

شکایت به اتحادیه صنف املاک

اتحادیه صنف مشاورین املاک، وظیفه نظارت بر عملکرد بنگاه‌های املاک را به عهده دارد و در صورت شکایت می‌بایست به آن رسیدگی کنند. اتحادیه این کار را با تشکیل شعبه‌های مختلف رسیدگی به اختلاف انجام می‌دهد.

مراحل شکایت به اتحادیه عبارتند از:

• در ابتدا باید شکایت را ثبت کرد. این کار را می‌توان به صورت حضوری و مراجعه به اتحادیه انجام داد. یا اینکه با شماره تلفن 7334 گرفت.
• اتحادیه بعد از دریافت شکایت، موضوع را به شاکی اطلاع می‌دهد تا به آن رسیدگی کند.
• اگر مشاور متخلف به تذکر اتحادیه عمل نکند، جلسه‌ای با حضور شاکی و مشاور در اتحادیه برگزار می‌شود. تا مشکلات به صورت غیررسمی حل شوند.
• سپس اتحادیه با توجه به گفته‌های طرفین، نتیجه شکایت از مشاور املاک را اعلام می‌کند. که می‌تواند رفع مشکل و سازش میان طرفین یا باطل کردن جواز بنگاه باشد.

شکایت به سازمان تعزیرات

سازمان تعزیرات به صورت اختصاصی به تخلفات اقتصادی مشاغل رسیدگی می‌کند. البته همانطور که گفته شد این تخلفات بیشتر مشمول دریافت حق کمیسیون بیشتر می‌شود نه جرائم مالی سنگین. شیوه شکایت از مشاور املاک در سازمان تعزیرات به شرح زیر است:

• ابتدا با شکایت خود را در سامانه 135 تعزیرات ثبت کرده یا به سایت https://tazirat135.ir مراجعه کنید.
• برای رسیدگی تعزیرات به تخلف صورت گرفته، می‌بایست حتما مدارکی وجود داشته باشد که می‌تواند قراردادها، فیش‌ها و یا موارد این چنینی باشد.
• سازمان تعزیرات اگر شکایت را در حیطه صلاحیت خود بداند، به آن رسیدگی می‌کند. والا آن را به اتحادیه صنف ارجاع داده یا پرونده را رد خواهد کرد.
• در صورت تایید شکایت، جلسه‌ای برای رسیدگی تعیین شده و شاکی و متهم باید در آن حضور یابند و به سوالات پاسخ دهند.
• سپس نتیجه نهایی به طرفین اعلام خواهد شد.

شکایت به شورای حل اختلافات

برای شکایت از مشاور املاک در حوزه تخلفات مالی یا سهل انگاری‌های مشاور املاک که موجب خسارت مالی به افراد شده، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد. فرآیند طرح شکایت در این شورا به شرح زیر است:

• در ابتدا باید دادخواستی تهیه کرده و همراه با مدارک مربوطه در دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ثبت کرد.
• پرونده به شورای محل زندگی متهم ارسال شده و جلسات به آنها ابلاغ می‌شود.
• در این جلسات طرفین باید ادله و مدارک برای اثبات ادعای خود را مطرح کنند. این مدارک شامل قراردادها، رسیدهای بانکی، اسناد، فیش‌های واریزی، شهادت شهود و تمامی دلایلی است که می‌تواند ادعا را ثابت یا رد کند.
• شورای حل اختلاف با توجه به شواهد و حرف‌های طرفین، رای نهایی را اعلام می‌کند. این رای قابل اعتراض است. اما در صورت قطعی شدن، الزام آور بوده و طرفین نمی‌توانند از اجرای آن خودداری کنند.

توجه داشته باشید که طرح شکایت از مشاور املاک در شورای حل اختلاف نیاز به پرداخت هزینه‌ای معادل 5 درصد ارزش مالی پرونده است.

البته اگر خسارت مالی بیش از 100 میلیون تومان باشد، می‌بایست به دادگاه‌های عمومی یا حقوقی مراجعه کرد.

شکایت به محاکم کیفری

شکایت کیفری از مشاور املاک مربوط به اعمالی می‌شود که در قانون جرم محسوب شده و برای آنها مجازات‌هایی درنظر گرفته شده است. جرائم کیفری که معمولا مشاورین املاک مرتکب آن می‌شوند در حوزه کلاهبرداری یا خیانت در امانت و جعل اسناد است.

شکایت از مشاور املاک در دادگاه‌های کیفری به خاطر نوع پرونده، حساسیت بالایی دارد. به همین دلیل شاکی باید تمامی مدارک را آماده کرده و شکوائیه را نیز به درستی ثبت کند. همچنین جرائم کیفری در دو مرحله رسیدگی می‌شوند. مرحله اول به عهده دادسرا است که وظیفه‌اش انجام مقدمات و تحقیقات اولیه و دستگیری متهم می‌باشد. سپس پرونده برای اعلام حکم به دادگاه ارسال می‌شود.

فرآیند شکایت کیفری از مشاورین املاک به شرح زیر است:

• ابتدا باید شکوائیه‌ای تهیه شده که در آن تمامی تخلفات و جرائم مشاور املاک قید شده باشد. با این شکوائیه باید تمامی مدارک موجود نیز ارائه شود.
• پس از تهیه شکوائیه می‌بایست با مراجعه به دفاتر خدمات قضائی الکترونیکی، آن را ثبت کرد.
• شکایت برای انجام تحقیقات اولیه به دادسرا ارسال می‌شود. در این مرحله ابلاغیه‌ای برای طرفین ارسال خواهد شد.
• دادسرا بعد از تکمیل تحقیقات، پرونده را به همراه متهم به دادگاه می‌فرستد.
• شاکی و متهم باید در جلسات دادگاه حضور یافته و ادعای خود را ثابت کنند.
• اگر دادگاه جرم به وقوع پیوسته را تایید کرد، مشاور املاک متخلف ضمن رد مال، به مجازات کیفری تعیین شده در قانون مجازات اسلامی محکوم خواهد شد. که با توجه به نوع جرم ارتکابی، میزان آن متفاوت است.
• اما اگر دادگاه رای به برائت مشاور داد، او می‌تواند برای اعاده حیثیت از شاکی شکایت کند.

جمع بندی

شکایت از مشاور املاک در حیطه جرائم مربوط به امور صنفی یا جرائم کیفری و مالی امکان پذیر است. نهادهای مختلفی چون اتحادیه صنف املاک، سازمان تعزیرات، شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی و کیفری، مسئول رسیدگی به تخلفات صورت گرفته هستند. البته برای انتخاب شیوه شکایت، باید به نوع جرم یا تخلف ارتکاب شده، توجه داشت.

 سوالات متداول

1.برای شکایت از دریافت حق کمیسیون بالا، به کدام نهاد باید مراجعه کرد؟

این نوع تخلفات که مربوط به امور صنفی است را می‌توان در اتحادیه صنف املاک یا سازمان تعزیرات، مطرح کرد.

2.اگر خریدار یا فروشنده به خاطر سهل انگاری مشاور املاک متضرر شود، آیا می توان از او شکایت کرد؟

بله مشاور املاک موظف است که تمامی موارد مربوط به قراردادها و احراز هویت فروشنده را انجام دهد. چنانچه در این کار سهل انگاری کند، دارای مسئولیت مدنی و حقوقی است.

3.اگر مشاور املاک به صورت مستقیم مرتکب جرم کلاهبرداری نشده باشد، باز هم می توان از او شکایت کرد؟

بله اگر او این کار را به صورت غیرمستقیم انجام داده یا اجازه این کار را به فروشنده داده باشد، می‌توان به جرم معاونت در جرم از او شکایت کرد.