نکات خرید خانه قولنامه ای چیست؟ بررسی جامع و مرحله به مرحله

خرید خانه قولنامه ای یا هر نوع ملک دیگر، مستلزم در نظر داشتن برخی نکات است که بی‌توجهی به این نکات می‌تواند به قیمت از دست رفتن سرمایه یک عمر شما تمام شود. یکی از مهم‌ترین نکات در هنگام خرید ملک یا خانه، توجه به وضعیت سند آن است. خانه یا ملک موردنظر شما باید دارای سند منگوله‌دار، سند شش دانگ یا سند ملکی تک برگ و سه دانگ باشد و داشتن این اسناد قطعی، بهترین و مطمئن‌ترین روش برای خرید خانه است. برخی از خانه‌ها نیز ممکن است به دلایلی به صورت قولنامه ای خرید و فروش شوند و به دلیل داشتن شرایط مناسب افراد را جذب کنند. اگر شما نیز مایل به خرید خانه قولنامه ای هستید و می‌خواهید با این نوع خرید، بایدها و نبایدها و نکات مهم خرید خانه قولنامه ای آشنا شوید، در ادامه با ما همراه ما باشید.

خانه قولنامه ای چیست؟

قبل از ارائه نکاتی راجع به خرید خانه قولنامه ای، بهتر است یک تعریف جامع از املاک قولنامه ای داشته باشیم. املاک قولنامه ای، املاکی هستند که به دلایلی قادر به دریافت سند رسمی نیستند و به همین سبب مبادله یا معامله آن‌ها به صورت قولنامه ای صورت می‌گیرد. چیزی با عنوان قولنامه در کتب قانون قید نشده است اما این نوع معاملات از دیر باز در بین مردم و بنگاه‌های املاک رایج بوده و در بین آن‌ها جایگاه موردقبول و قانونی دارد. قولنامه‌ها در صورتی ضمانت اجرایی دارند که یک مبایعه نامه نیز همراه با آن بین طرفین قرارداد نوشته و امضا شود. مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که در صورت عدم تعهد طرفین به قرارداد امکان شکایت از ایشان وجود دارد.

آیا املاک قولنامه ای قابل معامله هستند؟

املاک قولنامه ای فاقد سند هستند، به همین سبب در دفترخانه های رسمی قابل انتقال سند نیستند و به شکل قولنامه ای معامله می‌شوند. مواردی چون داشتن خلافی ساختمان مثل ساخت واحد در همکف، ساخت طبقه غیرمجاز، پیشروی بیش از حد و مسائلی از این دست، می‌توانند مانع اخذ پایان کار ساختمان و در نتیجه دریافت سند رسمی شوند. همچنین ملک های قرارگرفته در طرح‎های شهرداری و یا ملک‌های ساخته‌شده در زمین هایی با کاربری غیر مسکونی که در طرح تخریب قرار دارند، نیز شامل این موارد می‌شوند.

به طور کلی، معاملات مربوط به املاک قولنامه ای از نظر مراجع قانونی به رسمیت شناخته نمی‌شوند. از نظر این مراجع مالک خانه یا ملک شخصی است که نامش در سند رسمی نوشته شده و این سند و معاملات مربوط به آن در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. هرچند قولنامه در کتب قانون جایگاهی ندارد اما در صورت پیروی از نکات خرید خانه قولنامه ای، از قابلیت استناد به شیوه قانونی برخوردارند.

استعلام وضعیت ملک قولنامه ای

یکی از مهم‌ترین نکات برای خرید خانه قولنامه‌ ای، استعلام وضعیت ملک یا خانه قولنامه ای از شهرداری است. در حقیقت قولنامه نوعی قرارداد موقت است که بین خریدار و فروشنده عقد می‌گردد. در این حالت می‌توان از طریق شهرداری از مواردی چون بدهی ساختمان، وضعیت تخریب، نبودن خانه در رهن بانک و دیگر اطلاعات ضروری مربوط به خانه موردنظر اطلاع یافت و احتمال ضرر و زیان را تا حد زیادی کاهش داد. چنانچه همراه با قولنامه، یک مبایعه‌نامه نیز بین طرفین قرارداد تنظیم گردد، از طریق کد رهگیری درج شده در قولنامه یا مبایعه‌نامه، می‌توان استعلامات لازم را در مورد شرایط ملک انجام داد.

نحوه استعلام ملک قولنامه ای هم به صورت مراجعه حضوری و هم از طریق کد رهگیری ممکن است. برای استعلام ملک قولنامه‌ای با کد رهگیری می‌توانید وارد سایت ایران املاک شوید و در قسمت «خدمات» بر روی «استعلام کد رهگیری» کلیک کنید. حالا با وارد کردن کد ملی طرف قرارداد و کد رهگیری قرارداد می‌توان استعلام املاک قولنامه ای را انجام داد.

پیش از بررسی نکات مهم در خرید خانه قولنامه ای از شما دعوت می کنیم به مقاله ملک اوقافی بخریم یا نه هم سر بزنید.

نکات مهم در خرید خانه قولنامه ای

مسلما قولنامه نیز مانند دیگر مدارک مربوط به معامله، باید از ویژگی‌های درستی برخوردار باشد تا به راحتی بتوان ملک قولنامه ای را معامله کرد. اگر قصد خرید خانه قولنامه ای دارید، نکات زیر می‌تواند به شما کمک کند:

شرایط خانه قولنامه ای

همانطور که ذکر شد، خانه قولنامه ای فاقد سند رسمی است و مالک آن مجوز قانونی برای ساخت مجدد، تعمیر و… را ندارد. همچنین نداشتن سند باعث می‌شود که سازمان‌هایی چون شهرداری و اداره دارایی و مالیات قادر به دریافت عوارض خدمات و مالیات نباشند.

تهیه قولنامه در سه نسخه

قولنامه نوشته‌شده بین فروشنده و خریدار بایستی دارای سه نسخه دقیقا مثل هم باشد که یکی نزد فروشنده، یکی نزد خریدار و یکی نزد مشاور املاک نگهداری می‌شود. نسخه باقی‌مانده نزد مشاور املاک می‌تواند مانع بروز برخی مشکلات احتمالی در آینده شود.

تهیه قولنامه در دفتر مشاور املاک دارای جواز کسب

در زمان خرید خانه قولنامه ای، قولنامه بهتر است در دفتر مشاور املاک دارای مجوز نوشته شود و علاوه بر امضای فروشنده و خریدار، بایستی توسط مشاور املاک و دو شاهد مهر و امضا شود. قولنامه های دستی و آن‌هایی که فاقد مهر بنگاه و امضاء شاهدان باشد، از نظر قانونی اعتبار ندارد. مشخصات ملک خریداری شده بایستی با مشخصات مندرج در برگه مطابقت داشته باشد. تاریخ دقیق خرید ملک و اخذ قرارداد و آدرس دفتر خانه باید در قولنامه درج شود. همچنین در صورت داشتن چند مالک، باید توسط همه آن‌ها امضاء شود.

خرید خانه قولنامه ای در انحصار وراثت

قبل از انجام اخذ قراردارد و نوشتن قولنامه مربوط به خرید خانه قولنامه‌ای ورثه‌ای، گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث باید به صورت دقیق مورد بررسی قرار گیرد.

آیا خرید خانه قولنامه ای خوب است؟

خرید خانه قولنامه ای از دید سرمایه‌گذاری در صورت داشتن اعتبار و رعایت نکات ذکرشده، توجیه‌پذیر است. رعایت این نکات مانع هر نوع کلاهبرداری و ورود خسارت به خریدار شده و می‌تواند یک سرمایه‌گذاری امن و مطمئن باشد.

کلام آخر

مسلما خرید خانه دارای سند، بهتر از خرید خانه قولنامه ای است. اما ممکن است افرادی نیز به دلایلی چون خرید خانه‌ای با شرایط بهتر و قیمت پایین‌تر مایل به خرید خانه یا ملک به صورت قولنامه ای باشند. در این شرایط بایستی تمامی نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را در نظر بگیرند و استعلام‌ها و اطلاعات مربوطه را از شهرداری منطقه دریافت نمایند تا احتمال هر گونه ضرر و زیان به حداقل برسد. اگر سوال یا ابهام دیگری راجع به خرید خانه قولنامه ای دارید می‌توانید آن را با کارشناسان ما در میان بگذارید و از راهنمایی‌های ارزشمند آن‌ها برخوردار شوید.

سوالات متداول

1.خانه قولنامه ای چیست؟

املاک قولنامه ای، املاکی هستند که به دلایلی قادر به دریافت سند رسمی نیستند و به همین سبب معامله آن‌ها به صورت قولنامه ای صورت می‌گیرد.

2.آیا املاک قولنامه ای قابل معامله هستند؟

املاک قولنامه ای به سبب نداشتن سند، به شکل قولنامه ای معامله می‌شوند.

3.نحوه استعلام ملک قولنامه ای با کد رهگیری چگونه است؟

ابتدا وارد سایت ایران املاک شوید و در قسمت «خدمات» بر روی گزینه «استعلام کد رهگیری» کلیک کنید. حالا با وارد کردن کد ملی طرف قرارداد و کد رهگیری قرارداد می‌توان استعلام املاک قولنامه ای را انجام داد.