قوانین مشاور املاک چیست؟ بررسی قانون های مهم

قوانین مشاور املاک شامل طیف وسیعی از نکات و قوانین می‌شود که در حوزه‌های مختلف دریافت پروانه کسب، کد رهگیری، قوانین حق کمیسیون، قوانین مربوط به انواع قراردادها، قوانین مربوط به انواع املاک و سایر قوانین مورد نیاز مشاور املاک اجرا می‌شوند. تمامی مشاورین املاک باید نسبت به این قوانین آگاه بوده و در آنها را به صورت کامل پیاده کنند. چنانچه قوانین مربوطه به درستی انجام نشده و مشکلی در فرآینده قراردادها پیش بیاید، مسئولیت قانونی آن به عهده مشاور املاک خواهد بود. در این مقاله به بررسی جزئیات مربوط به قوانین مورد نیاز مشاور املاک خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.

قوانین مربوط به دریافت پروانه کسب املاک

از جمله قوانین مشاور املاک، نحوه دریافت پروانه کسب است. فعالیت بدون داشتن پروانه کسب غیرقانونی بوده و تبعات قانونی و حقوقی برای افراد خاطی به دنبال خواهد داشت. دریافت پروانه کسب مشاور املاک برای تاسیس مشاور املاک چندان پیچیده نیست و هر کسی که بالاتر از 18 سال سن داشته و دارای حداقل مدرک دیپلم باشد، می‌تواند پروانه کسب را دریافت کند. همچنین خانم‌ها نیز می‌توانند برای گرفتن مجوز مشاور املاک اقدام کنند. با این تفاوت که یک مباشر آقا نیز به اتحادیه معرفی کنند.

به طور کلی شرایط دریافت پروانه کسب املاک برای خانم‌ها و آقایان به شرح زیر است:

• نداشتن سوپیشینه کیفری
• نداشتن سابقه محکومیت به جرائم اقتصادی
• گذراندن دوره آموزش مشاور املاک زیر نظر سازمان فنی حرفه ای
• داشتن یک مکان حداقل 12 متری که می‌تواند به صورت اجاره هم باشد

پروانه کسب به صورت 1 ساله و 5 ساله صادر می‌شود. خانم‌هایی که برای بار اول اقدام به دریافت پروانه کسب می‌کنند، برای آنها مجوز 1 ساله صادر شده و بعد 5 سال تمدید خواهد شد.

کد رهگیری و قوانین آن

در سال‌های اخیر برای جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و فروش ملک به چندین نفر، کد رهگیری جزو قوانین مشاور املاک درآمده است و ارائه آن اجباری است. البته تنها آژانس‌های املاکی که مجوز کسب و کار دارند می‌توانند این کد را به مشتریان خود بدهند.

کد رهگیری یک شماره 16 رقمی است که بعد از ثبت قرارداد در سامانه اینترنتی ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، به قرارداد تعلق گرفته و به صورت پیامکی به طرفین اعلام می‌شود.

کد رهگیری امنیت معاملات را تضمین کرده، پیگیری آن در محاکم قضایی را آسان کرده و از فسخ معامله یا تغییر آن جلوگیری می‌کند. همچنین با وجود این کد، فروشنده نمی‌تواند از حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند، خودداری کند. ضمن اینکه مراحل صدور تخلیه ملک نیز راحت‌تر خواهد بود.

قوانین دریافت حق کمیسیون

تا همین چند سال قبل، حق کمیسیون املاک معمولا به صورت توافقی میان مشاور املاک و طرفین قرارداد تعیین می‌شد. اما امروزه قوانین مشاور املاک در حوزه حق کمیسیون توسط اتحادیه صنف املاک مشخص شده است. به موجب این آیین نامه، حق الزحمه مشاور 25 درصد از مبلغ کل قرارداد به همراه 0.1 درصد مالیات بر ارزش افزوده است که میان طرفین قرارداد تقسیم شده و می‌بایست به مشاور املاک پرداخت کنند.

البته مشاور املاک می‌تواند با مشتری یا خریدار در این مورد نیز توافق کند، اما اگر برخلاف رضایت مشتری اقدام به افزایش این نرخ کند، با او برخورد خواهد شد.

قراردادها و قوانین آنها

یکی از مهمترین قوانین مشاور املاک، مربوط به قراردادهایی است که در بنگا‌ه ها و دپارتمان املاک منعقد می‌شود. هر کدام از این قراردادها شرایط و ویژگی خاص خود را دارند، اما یک سری قوانین کلی و عمومی نیز بر آنها حاکم است. قبل از بررسی قوانین قراردادها بد نیست انواع قراردادهایی که آژانس‌های املاک می‌توانند تنظیم کنند را بدانید:

قولنامه

قولنامه یک سند عادی است و معمولا زمانی نوشته می‌شود که خریدار هنوز پول کافی را تهیه نکرده یا فروشنده برخی از تعهداتش را انجام نداده است. بر اساس قولنامه آنها متعهد می‌شوند که در زمان و مکان مشخصی حاضر شده و با توجه به شرایط گفته شده، معامله را به اتمام برسانند.

مبایعه نامه

مبایعه نامه یا بیع نامه به قراردادی گفته می‌شود که بر اساس آن مالی به دیگری منتقل می‌شود. مبایعه نامه یک سند عادی است و به نحوی پیش قرارداد اصلی محسوب می‌شود. بعد از امضای مبایعه نامه، طرفین برای انتقال مالکیت در دفاتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند.

قراردادهای اجاره

اجاره نامه‌ها بخش مهمی از قراردادهای آژانس‌های املاک را به خود اختصاص داده‌اند. قرارداد اجاره برای اجاره املاک مسکونی و تجاری نوشته می‌شود. قوانین مربوط به این نوع قراردادها در مجموعه قوانین روابط موجر و مستاجر آمده و باید دقیقا رعایت شوند. مهمترین نکته‌ای که در قراردادهای اجاره باید ذکر شود، مدت زمان شروع و پایان قرارداد است.

قوانین کلی قراردادهای املاک

هر چند قراردادها در جزئیات با هم متفاوت هستند اما قوانین کلی که حاکم بر آنها است و باید حتما در متن قرارداد ذکر شوند عبارتند از:

• ذکر عنوان قرارداد
• ذکر مشخصات طرفین معامله به صورت کامل
• قید تمامی مشخصات ملک از نظر مساحت، موقعیت جغرافیایی و غیره
• مبلغ معامله
• نحوه و شرایط پرداخت. اگر در هنگام نوشتن چکی پرداخت می‌شود باید حتما در قرارداد ذکر شود.
• شرایط و نحوه فسخ قرارداد
• ضمانت اجرای عدم ایفای تعهدات طرفین
• تعهدات طرفین قرارداد
• داشتن امضای طرفین قرارداد و آژانس املاک
• داشتن کد رهگیری
• امضای شاهدان
• تنظیم در سه نسخه و تحویل به طرفین قرارداد و آژانس املاک

قوانین و نکات مهم برای مشاورین املاک

بخشی از قوانین مشاور املاک در واقع نکات و توصیه‌های حقوقی و قانونی است که مشاورین املاک باید به آنها توجه داشته باشند. این موارد عبارتند از:

• احراز هویت فروشنده و خریدار قبل از انجام معامله. برای این کار باید تمامی اسناد و مدارک هویتی فرد با سند مالکیت تطبیق داده شود و در صورت نیاز استعلام گرفته شود.
• اگر فروشنده به وکالت از مالک اصلی اقدام به فروش می‌کند، حتما تاریخ وکالتنامه و نوع آن بررسی شود.
• نباید به هیچ عنوان برای معاملاتی که خارج از بنگاه‌ها انجام می‌شود، کد رهگیری صادر کرد. زیرا در صورت تخلف، او نیز مسئول خواهد بود.
• حتما یک نسخه از قراردادها را نزد خود نگه دارید.
• تمامی توافقاتی که میان طرفین قرارداد می‌شود را به طور کامل در متن قراردادها ذکر کنید.

قوانین مربوط به املاک

بد نیست بدانید که املاک در ایران عناوینی مختلفی دارند که خرید و فروش یا اجاره آنها مستلزم دانستن قوانین مشاور املاک در این زمینه است. این املاک ها و برخی قوانین آنها عبارتند از:

ملک مشاع

املاک مشاع به ملک‌هایی گفته می‌شود که چند نفر به صورت مشترکا مالک آن هستند. بیشترین پرونده‌های حقوقی که در دادگاه‌ها مطرح می‌شوند، مربوط به ملک مشاع هستند. به همین جهت هنگام خرید و فروش یا اجاره آنها باید قوانین مربوط به آنها را رعایت کرد که شامل موارد زیر می‌شود:

• بررسی سند مالکیت و احراز هویت تمامی مالکان
• وجود رضایت همه شرکا برای فروش یا اجاره دادن ملک
• اگر یک نفر به وکالت از دیگران اقدام به فروش یا اجاره می‌کند، باید وکالتنامه او تایید شده و صحتش را بررسی کرد.
• اگر یکی از شرکا صغیر، سفیه یا مجنون یا مفقود الاثر است، باید مجوز واحد سرپرستی از دادسرای مربوطه نیز رویت شود.
• اگر مالکیت مشاع به دلیل ورثه‌ای بودن ملک است باید علاوه بر مدارک دیگر گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر وراث نیز آورده شود.

املاک اوقافی

یکی دیگر از قوانین مشاور املاک که باید به آن توجه شود، خرید و فروش یا اجاره املاک اوقافی است. با توجه به اینکه در بسیاری از شهرها اینگونه املاک وجود دارند، عدم رعایت نکات مربوط به آنها می‌تواند مشکل ساز باشد. در املاک اوقافی شرایط اجاره و خرید و فروش کاملا متفاوت است و باید دقت کرد که آیا فرد مالک اعیان می‌شود یا عرصه یا هر دو. در بیشتر اوقات مشتری فقط مالک اعیان است.

املاک در رهن

اگر قصد خرید یا فروش املاک در رهن را داشته باشید، قوانین مشاور املاک در این مورد را باید رعایت کنید و قبل از عقد قرارداد حتما تکلیف مقدار رهن را مشخص کرده و به اصطلاح ملک را فک رهن کنید. املاک معمولا برای دریافت وام به رهن گذاشته می‌شوند بنابراین این کار را می‌توان با روش‌های مختلفی انجام داد مانند:

• پرداخت کامل مبلغ وام
• انتقال وام به مالک جدید
• تغییر سند در رهن

جمع بندی

قوانین مشاور املاک بسیار وسیع، دقیق و مهم هستند. این قوانین مربوط به جوانب مختلف فعالیت‌های مشاورین املاک بوده و عدم رعایت آنها می‌تواند تبعات قانونی و حقوقی متفاوتی برایشان داشته باشد. امروزه بسیاری از افراد که قصد ورود به این شغل را دارند سعی می‌کنند تا با فراگیری این قوانین، از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنند.

سوالات متداول

آیا کلاهبردار بودن فروشنده مسئولیتی برای مشاور املاک خواهد داشت؟

از آنجایی که یکی از وظایف مشاور املاک احراز هویت فروشنده است، چنانچه در این کار کوتاهی کرده باشد، ممکن است مسئولیت‌های قانونی در برابر زیان دیده داشته باشد.

آیا اطلاع از قوانین مشاور املاک برای همه مشاورین لازم است؟

بله. هر چند دایره قوانین مربوط به خرید و فروش املاک بسیار وسیع و گسترده است و شاید نتوان به همه آنها مسلط شد. اما آشنایی نسبی از این قوانین می‌تواند تا حد زیادی از وقوع مشکلات قانونی و کلاهبرداری‌ها جلوگیری کند.

آیا ارائه کد رهگیری برای همه معاملات الزامی است؟

بله تمامی قراردادهایی که در آژانس‌های املاک بسته می‌شوند باید کد رهگیری داشته باشند. در صورت بروز مشکل به دلیل عدم توجه به این قانون، مشاور املاک خاطی پاسخگو خواهد بود.